73 NC-provincies hebben geen minimale huisvestingscode, die de staat niet vereist. Huurders hebben misschien weinig verhaal en de omstandigheden kunnen onveilig zijn tijdens een pandemie.
Wanneer Shane Dotson een klacht ontvangt dat een huis in Rutherford County niet over goed functionerend sanitair beschikt, kan hij niet veel doen.
Hij kan de klacht opvolgen en een bezoek brengen aan het pand. Hij kan elk lekkend toilet en kapotte boiler nauwkeurig documenteren op zijn keuringsrapport. Hij kan foto’s van het huis maken voor de administratie van de provincie en zijn medeleven betuigen aan de huurder.
Maar Dotson, die de directeur is van bouwinspecties voor de provincie, kan niet van de huisbaas of huiseigenaar eisen dat hij een van die sanitaire problemen oplost. Tenzij het huis elektrische gevaren heeft of anderszins een gevaar vormt voor het menselijk leven, zijn zijn handen gebonden.
Dat komt omdat Rutherford een van de 73 provincies in North Carolina is die geen minimale huisvestingscode op provinciaal niveau heeft.
“We zijn opgeroepen voor klachten over riool dat het veld in loopt, voor niet-aangesloten rioleringen, mensen die huizen hebben waar ze het toilet gebruiken in het bos,” zei Dotson.
“Daar gaan we zo ver mogelijk in. We betrekken de gezondheid van het milieu om dat proces aan te pakken. We doen ons best, maar we hebben geen verordening.”
De huizen die Dotson bij die telefoontjes ziet, zijn geen afwijkingen of geïsoleerde incidenten.
Uit een analyse van gegevens van het US Census Bureau uit 2018 blijkt dat naar schatting 12.544 huizen in North Carolina geen enkele vorm van sanitair hebben, zoals warm of koud leidingwater, een functionerend bad of douche of een functionerend toilet. Over de gehele staat is dat aantal met ongeveer 24,5% gedaald sinds de vorige gegevensverzameling van het Census Bureau in 2013.
Maar aangezien het aantal gevallen van het coronavirus in de hele staat blijft toenemen, is een gebrek aan goed sanitair in een aantal huizen in North Carolina misschien een dringender probleem dan ooit tevoren: zonder stromend water of een werkende gootsteen is handen wassen onmogelijk.
En tenzij een provincie een minimale huisvestingscode heeft, hebben mensen die in huizen wonen zonder goed sanitair weinig plaatsen om zich te wenden terwijl de pandemie voortwoedt.
onder staatswet, Provincies en gemeenten in North Carolina hebben de mogelijkheid om minimale huisvestingscodes vast te stellen, maar dit is geen vereiste.
Wanneer een provincie, zoals Rutherford, geen minimum huisvestingscode heeft, kunnen de werknemers van de provincie wettelijk niets doen om te voorkomen dat een huis in verval raakt. Ze kunnen alleen ingrijpen als het huis in zo’n slechte staat verkeert dat het ‘ongeschikt is voor menselijke bewoning’. Dat is de eerste en enige keer dat ze kunnen eisen dat de verhuurder of huiseigenaar noodzakelijke reparaties uitvoert of het huis veroordeelt.
“Het is optioneel in North Carolina voor een lokale overheid om een minimum huisvestingscode vast te stellen,” zei Tyler Mulligan, professor aan de UNC Chapel Hill School of Government.
“Als je geen minimale huisvestingscode hebt, dan heb je alleen een set statuten om onveilige gebouwen te veroordelen. Er is een minimale huisvestingscode ontworpen om het probleem iets eerder aan te pakken en factoren aan te pakken die een gebouw ongeschikt maken voor menselijke bewoning.”
Over het algemeen hebben stedelijke en voorstedelijke provincies meer kans om een code uit te vaardigen vanwege de verbanden tussen ondermaatse huisvesting en hogere misdaadcijfers, evenals slechtere resultaten voor de volksgezondheid, zei Mulligan.
“Er is een wens in deze stedelijke provincies en stedelijke steden om de negatieve externe effecten van verslechterde woningen te vermijden,” zei hij. “Als iemand in ondermaatse woningen woont, heeft dat niet alleen gevolgen voor hen in een stedelijk gebied; het heeft ook gevolgen voor hun buren, wat een publieke reactie rechtvaardigt.”
In die provincies lijken minimale huisvestingscodes de slag te slaan.
Sinds 1970 hebben provincies in North Carolina met minimale huisvestingscodes het aantal huizen met onvoldoende sanitair in het algemeen sneller verminderd dan provincies zonder minimale huisvestingscodes.
Charlotte, de provinciehoofdstad van Mecklenburg County, heeft zijn eigen minimale huisvestingscode, die sinds 1962 van kracht is. De code schetst specifiek de sanitaire normen waaraan huizen in de stad moeten voldoen, inclusief “er mogen geen lekken zijn in de vloer en / of muur van een douchecabine” en “faciliteiten voor het leveren van voldoende warm water aan elke bad of douche, toilet en gootsteen”, onder andere.
Mike Jenkins, Charlotte’s codehandhavingscoördinator, heeft uit de eerste hand de positieve impact gezien die de code heeft gehad bij het aanpakken van ontoereikend sanitair in de stad.
Jenkins begon in 1985 voor de stad te werken, toen er huizen waren in delen van Charlotte en de 2 mijl extraterritoriale jurisdictie die geen binnenleidingen hadden en alleen afhankelijk waren van bijgebouwen.
Jenkins zei dat hij en zijn team zelden zulke huizen tegenkomen, hoewel ze nog steeds huizen zien met sanitaire problemen.
“Af en toe komen we een huis tegen – heel zelden eigenlijk – dat geen binnenleidingen heeft, dat een bijgebouw heeft,” zei Jenkins.
“We zien wel een flink aantal sanitaire gevallen, lekkende leidingen. We zien septische systemen die niet werken. Er zijn er nog een paar in de buurt.”
Omdat Charlotte een minimale huisvestingscode heeft, hebben Jenkins en zijn team de bevoegdheid om in te grijpen en te eisen dat die lekkende leidingen en falende septische systemen, evenals andere schendingen van de code, worden opgelost door de huiseigenaar of verhuurder.
Hoewel de normen voor minimale huisvestingscodes van provincie tot provincie of stad tot stad kunnen verschillen, worden de handhavingsprocedures uiteengezet door de staatswet en zijn ze voor elke lokale overheid hetzelfde.
“De normen kunnen veranderen, behalve degene die aan u worden voorgelezen (in het staatsstatuut)”, zei Mulligan. “Dan is er de handhaving. En de handhaving is in de hele staat hetzelfde; het moet de procedures gebruiken die in het statuut zijn opgenomen.”
Na inspectie van het huis bepaalt de medewerker van de provincie of de stad of reparaties kunnen worden uitgevoerd of dat het huis geschikt is om te worden veroordeeld.
Als de huiseigenaar of verhuurder het zich kan veroorloven om de nodige reparaties uit te voeren of het huis te slopen, beveelt de ambtenaar hen dit binnen een bepaalde tijd te doen. Als de huiseigenaar of verhuurder het zich niet kan veroorloven om reparaties uit te voeren of het huis te slopen, kan de lokale overheid de reparaties uitvoeren en de kosten van het uitgevoerde werk als pandrecht op het onroerend goed vaststellen.
EEN 2017 verslag gepubliceerd door het UNC Chapel Hill Center for Urban and Regional Studies suggereert dat acties van de lokale overheid, zoals het implementeren van minimale huisvestingscodes, enkele van de meest noodzakelijke oplossingen zijn voor ondermaatse huisvestingsomstandigheden in de staat.
Maar de mogelijke kosten van reparaties en sloop in verband met minimale huisvestingscodes is een reden dat lokale overheden, vooral die in kleinere en landelijke gebieden, ervoor kunnen kiezen om een code niet te implementeren.
“Het kan een behoorlijk duur proces zijn voor een overheid, en tijdrovend,” zei Mulligan. “En dat maakt regeringen terughoudend met het gebruik van deze macht, maar ze zullen het gebruiken wanneer een situatie al erg genoeg is.”
Danny Searcy, de planningsdirecteur van Rutherford County, zei via e-mail dat de budgetbeperkingen van de provincie een belangrijke reden zijn dat Rutherford County geen minimale huisvestingscode heeft geïmplementeerd.
“Na enig onderzoek naar mogelijke budgettaire gevolgen van een verordening die de veroordeling en verwijdering van structuren omvatte voor een bedrag van enkele duizenden dollars per incident in een provincie van meer dan 565 vierkante mijl, zou het een nogal ontmoedigende taak kunnen worden in een toch al krap budget ‘, zei Searcy.
Searcy zei ook dat inwoners van Rutherford County van oudsher gekant zijn tegen planningsverordeningen en dat eerdere pogingen om landgebruiks- en bestemmingsplannen voor het hele land te implementeren zijn mislukt, hoewel er wel een gemeentelijke minimumhuisvestingscode bestaat in Forest City, de grootste stad van de provincie.
“De inbreng van de lokale bevolking is overduidelijk geweest, en bij het overwegen van de minimale huisvestingscode, kan men speculeren dat het gebrek aan zonering en alomvattend landgebruik een factor is”, zei Searcy.
In provincies zonder een minimale huisvestingscode, waar provinciale ambtenaren niet kunnen eisen dat reparaties worden uitgevoerd, zijn huiseigenaren, verhuurders en huurders grotendeels aangewezen op lokale non-profitorganisaties om problemen met de sanitaire voorzieningen in hun huizen aan te pakken.
In Rutherford County is een van de non-profitorganisaties die in deze behoefte voorziet, de Rutherford Housing Partnership, dat dringende huisreparaties biedt aan huiseigenaren met een laag inkomen, ouderen en gehandicapte huiseigenaren.
Mel Ailiff, de uitvoerend directeur van de organisatie, zei dat de organisatie momenteel 111 reparatieverzoeken heeft. Van die aanvragen vragen er 32 om een soort van sanitairreparaties, die kunnen variëren van het installeren van een rolstoeltoegankelijke douche tot het aansluiten van het huis op stromend water.
Ailiff zei dat een minimale huisvestingscode zou helpen een aantal van de problemen aan te pakken die RHP niet kan, omdat het wettelijk zou vereisen dat huizen goed sanitair hebben, en de provincie zou kunnen ingrijpen om een deel van de last op zich te nemen.
“Op dit moment is de situatie dat sommige huizen in zo’n slechte staat verkeren dat mensen er echt niet in zouden moeten wonen, omdat het niet zo is dat ze gevaarlijk zijn, maar ze zijn niet veilig voor de families, alleen vanwege de gezondheidsrisico’s. van het leven in die omstandigheden’, zei Ailiff. “Maar de provincie kan er niets aan doen.”
Hoewel de organisatie zoveel mogelijk aanvragers probeert te helpen, is de realiteit dat non-profitorganisaties niet genoeg geld of middelen hebben om elk probleem in elk huis op te lossen – hoewel de staat wel wat middelen voor die organisaties biedt, meestal via de NC Housing Finance Agency.
Het bureau werd in 1973 opgericht door de Algemene Vergadering van de NC om extra steun te bieden aan Noord-Caroliniërs wier huisvestingsbehoeften niet worden gedekt door de traditionele markt.
Het bureau ontvangt financiering uit verschillende federale en staatsbronnen en beheert het NC Housing Trust Fund, dat jaarlijks wordt gefinancierd door de Algemene Vergadering en door sommigen wordt beschouwd als de meest flexibele financieringsbron van de staat voor huisvesting.
Het bureau biedt verschillende subsidie- en leningsprogramma’s om de mogelijkheden van provincies en non-profitorganisaties te versterken om huizen in hun regio te repareren, waaronder de Spoedreparatieprogramma, die beschikbaar is voor oudere en gehandicapte huiseigenaren in de staat, waarvan het jaarinkomen lager is dan 50% van het gemiddelde jaarlijkse inkomen van hun provincie.
Het programma wordt gefinancierd via het Housing Trust Fund en ontving in het fiscale jaar 2020 $ 4,5 miljoen. Individuele provincies en lokale organisaties kunnen jaarlijks tot $ 100.000 aanvragen via het programma, of $ 200.000 als de provincie deel uitmaakt van een regeringsraad of als de organisatie meer dan één provincie bedient. Provincies die financiering ontvangen, wijzen het geld vervolgens toe om reparaties aan individuele huizen uit te voeren.
Individuen die door het programma worden geholpen, kunnen levenslang maximaal $ 10.000 aan reparaties voor hun huis ontvangen, wat doorgaans voldoende is om één grote reparatie uit te voeren, zoals het installeren van een nieuw dak of een geheel nieuwe badkamer, of een paar kleine reparaties, zoals het repareren van lekkende leidingen of het plaatsen van een nieuwe boiler.
Het programma bedient doorgaans tussen de 600 en 700 huiseigenaren per jaar. Vorig jaarfinancierde het programma reparaties in 52 provincies, uitgevoerd door 37 lokale overheden of gemeenschapspartners.
Rutherford County heeft een sterke staat van dienst in het aanvragen en ontvangen van financiering via het Housing Finance Agency. Searcy zei dat de provincie al minstens tien jaar jaarlijks dringende reparatiefinanciering ontvangt en doorgaans samenwerkt met het Rutherford Housing Partnership om aanvragen te screenen en de reparaties uit te voeren.
Maar zelfs met middelen zoals het Urgent Repair Program en non-profitorganisaties die het grondwerk doen, kunnen duizenden Noord-Caroliniërs elk jaar niet de hulp krijgen die ze nodig hebben – en zonder minimale huisvestingscodes om te voorkomen dat huizen in verval raken, hebben sommige county-medewerkers , zoals Dotson in Rutherford County, zijn bang dat het niet veel beter zal worden.
Dotson weet dat het implementeren van een minimale huisvestingscode een zware strijd zou zijn. Het zou jaren duren om alle huizen in de provincie te vinden en te repareren die niet over een of andere vorm van sanitair beschikken, en het zou waarschijnlijk op weerstand stuiten van sommige verhuurders en huiseigenaren.
Maar voor hem zou het een waardevolle strijd zijn om te strijden.
“Ik denk dat als ze het in kleine stapjes zouden doen, zelfs als het een vijfjaren- of een tienjarenplan is, alles beter is dan het niet te hebben,” zei Dotson.
Comments are closed.